房屋真正的销售都是通过开发商的销售团队或者专业的房屋销售公司来解决。此时炒房团拥有的房子和开发商还留有的房子就会一起卖，进行混合销售。这样，真正的买房人根本不知道自己所购买的是炒房团的房子还是开发商的房子，挑中了一套炒房团的房子，炒房团就退这一套，在购房者眼中是与直接购买开发商的房子没有区别的。这样的结果就是退房率超高，北京出现不少楼盘显示的退房率居然超过100%，也就是所有出售的房子被退过一遍，这背后就是炒房团的功劳了。
对于炒房团而言，由于其获得的实际价格只是开发商公开售价的五六成，因此在得到银行按揭信贷之后，炒房团实际上连首付都不用以自有资金支付，而月供资金也可以从银行套取。
对于开发商而言，炒房团实际上起到了资金来源的角色，炒房团所主要获取的确定的收益，也即是此利差部分。这是认识问题的关键之一，后面的内容是介绍如何实现这一点。
民间高利贷的参与是炒房团的新形式。这样，炒房和给开发商提供资金二者就结合起来了。向开发商放贷的高利贷者要求开发商以打折扣的房子还贷，炒房团则在开发商没有正式销售许可来套取银行资金的时候为开发商提供资金，双方的结合使得社会游资进入炒房领域。
正因此，开发商会希望和炒房团合作——定一个较高的开盘价，但立即以很大的折扣卖给炒房团(有时甚至是五折、六折)，而且只卖出开发商希望卖出的数量，其他高价开盘的房子就慢慢地卖。
一般来讲，炒房团都会和开发商签有退房协议，他们随时可以退房，开发商也可以随时将房屋再出售。采取这一办法最大的好处就是大大规避了税收，因为退房不需要交任何税款。由于是以开盘价的低折扣价格买入，退房意味着炒房团可以直接锁定利润。
笔者在和房地产业界高端人士的沟通中了解到，目前热点地区50%以上的楼盘都活跃着炒房团的身影，全国的平均数字约为三分之一。炒房团参与的楼盘一般是购买控制15%到30%的房子，所以保守估计，炒房团在楼市中的市场份额应当在5%~10%，这也意味着市场上存在3000亿元的炒楼操盘资金。
炒房团找目标开发商炒房一般是不从售楼处下手的。去找销售经理、总监也不成，甚至总经理也不成，而是直接找到老板。这是因为知道的人越少越好，否则很多关系户都会找上门，按炒房团的价格要房子。
炒房客越来越多，房价也越炒越凶。很多炒房客发家之后就开始想走大规模的“专业化”道路，他们开始进行抱团，这样一来“散客”互补，成为一个拥有从人脉、信息渠道、资金都完善的团体。就比如让人们所熟知的温州房团、深圳炒房团。炒房团炒热了一众学区房、地铁房等，还抱团买下一整个楼盘，他们在炒房上获取了暴利。
房产市场房价出现大涨大跌的情况都不是政府希望看到的，目前出台的政策就是未来防止房价大涨大跌。这个问题是很难解决的，涨也不是，不涨也不行。但是这是投资者和炒房团都不愿意看到的事情。
实际上，炒房团的主角们并不是真正的初始资金出资方，或者说只是小部分资金的提供方。更多的是私募带资管理和操盘手团队操作，而炒房团的成员只是被组织起来的“演员”。这些“演员”的主要任务一是前台露面；二是以他们的身份套取银行资金。
现在泉州楼市下跌得最多的，是泉州的二手房。今年上半年泉州的二手房被外地炒房团各种恶意炒作，导致房价跳涨，有的小区房价直接翻倍涨，现在这些炒房团离场的也差不多了，再加上泉州楼市也加强了调控政策， 泉州的房价也就自然地开始了下跌。
对职员的说法就是以要大量团购为由要求见到老板洽谈。炒房团一般是找专门的房虫，他们的职业是倒卖项目赚取佣金，是一群资金掮客。在炒房的利益之下，很多房虫后来还成为了专业的炒房团中介。
几乎所有人都认为炒房团的利润来源于房价的上涨，但这一假设本身就直接低估了房地产开发商的智商——这意味着开发商的“贱卖”。
据笔者了解，属于游资性质的“炒房团”，其资金规模巨大。但市场对于其运作模式、盈利结构并不明晰。台前的角色往往只是借用过来充数的普通农民甚至挖煤工人。炒房团巨额资金的幕后操盘手，则脱离于公众的视线之外。
如果房价开始下降，因为房产的价值一般都在几十万到几百万不等，投资者肯定要进行权衡利弊。加收房产税，即使是房价不下降，就算是不上涨，对炒房团和投资者也是有着非常大的损失的。
在炒房的利润分配上，如果是炒房团出资，操盘手团队至少分三成利润；如果是私募带资并操盘，炒房团的“演员”们可以分三成利润。为了能保证得到利润分成，操盘手团队会以建筑公司的建安费用作为转钱通道，参与的建安公司也可以有经手金额1%~3%的管理费。
对炒房团来说，房价是越高越好，涨得越快越好，因为这样他们才可以在房价高位时出手，然后大赚一笔，然后接着去炒房。因此，这些炒房团会特意炒高一个地区的房价，他们大量买房之后，就迅速提高出售的价格，由于炒房的人数量过多，很容易就能把地区的房价一下子炒起来。事实也证明，这么做确实很有效，炒房团都赚得盆满钵满了，只有那些刚需购房者泪两行。
近几年来，随着房价的一路上涨，也衍生了一个新兴行业：炒房客、炒房团。他们以买房囤房，炒高房价来赚取巨大的利润。就连普通老百姓看到房价的飙升，也成为了其中的一员。
从我国的政策，尤其是税收政策来看，炒房行为的成本看似是很高的，尤其是不足两年的房子。而且炒房团人数众多，又是异地炒房，对于有关房屋的管理也很难，抛售会很困难。那么炒房团如何退出？
对于不熟悉的开发商老板，炒房团会从售楼处职员开始找，但是背后的运作机制是绝对不和职员讲的，一定要见到老板才会说。
一言以蔽之，这类新模式就是炒房团在前期参与房地产的开发，其提供的是相当于三四成房价的前期资金，得到的是一个重要的回报条件——在购买房子时不用付房款，余款等到房屋卖出之后再与开发商进行结算。
随着元宇宙之风席卷全球，第一波“炒房团”正在杀入这片蓝海，在买家的带动下，虚拟世界里面的虚拟土地销售额正在不断地被刷新。
而过去一段时间以来，随着炒房团和个人玩家的不断涌入源，元宇宙当中的虚拟土地销售记录也在被不断的刷新。到11月底，这股热潮已经达到了一个新的高峰。
之所以有这么多人现在就开始在元宇宙囤地皮、买房子，是觉得以后肯定有越来越多的人加入到虚拟世界，到时候房子一定会升值。没想到，就连虚拟世界也少不了“炒房团”啊。
楼市下跌还有一个原因就是，一些炒房团恶意哄抬房价。炒房团这种行为是严重破坏市场的行为，还导致了其他正常的房价一起上涨。国家为了不让房价在继续增长，打击炒房的行为，出台了很多的政策。房价在这种情况下，慢慢下跌，不少开发商因为房价低于预算，也只有亏损这一条道路。
说起原因也是一件很简单的事情，因为对于那些投资房子时间比较早的人来说，他们只需要等到房价足够高再把房子卖出去就能够赚到钱了。而楼市之所以会采取更加严格的管控措施，主要限制的就是那些之后加入到市场当中的炒房团。
现在之所以没有出现大量的房产抛售现像，就是因为投资者和炒房团还在观望，希望政府能够有一个合理的解决方案，既能够不让房价大跌也不让房价大涨。
最初，炒房团操盘手往往要说服开发商合作，但尝到甜头以后，开发商就会主动寻求合作，并且开发商的老板之间也会互相介绍。其表象就是某个炒房群体会专门跟在某个开发商的身后买房子，开发商到哪里就买到哪里，炒到哪里。
此外，温州资本还先后大举进入了杭州、青岛、重庆、沈阳等城市。温州炒房团所到之处，当地房价一路狂飙。一时间，“温州炒房团”广为人知，备受关注，在带来财富的同时，给部分地区的人们带来了许多不便。
按理说房价出现下跌应该是购房的好时机但为什么会有那么多人选择观望呢？事实上从前会出现金九银十的情况主要还是因为炒房团的缘故。我国刚需买房的人不少，但更多的人没有足够的经济实力，只能凑合着买稍微差一点的房子。也就是说，刚需买房人群并没有那么多。今年随着房价下跌炒房者眼看房地产并不景气，炒房团不敢再像以前那样疯狂购买房产，反而是为了回笼资金低价抛售二手房。
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