520是个特殊的日子，虽然没有任何法定背景和现实意义，但是因为谐音的讨喜，沾了数字的光，赋予了这个日子浪漫的定义。
2022年5月20日，中国央行，也就是经济环境和市场俗称的央妈，送来了超预期的温暖：
(20日)上午9时许，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率(LPR)为：
1年期LPR为3.7%，较上月维持不变;5年期以上LPR为4.45%，较上月下调15BP。
独家解读：超预期+多个首次的LPR调整，能否逆转当前房地产形势?
图片来源：央行官网
值得关注的是，MLF利率作为LPR的先行指标，其变化对LPR的变化具有指导性作用。本周，人民银行等量续做1000亿元中期借贷便利(MLF)，中标利率保持不变。尽管5月MLF利率保持不变，也未实施全面降准，但LPR报价实现单独下调。
独家解读：超预期+多个首次的LPR调整，能否逆转当前房地产形势?
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本次LPR特殊所在：
罕见的和MLF不同轨的独立调整、中长期和短期不同步的降息!
力度很大，动静不小，意义不凡，值得关注和深入分析。
这篇文章，就将基于2022年5月20日LPR调整的背景和相关环境信息，对本次超预期LPR的调整，进行有深度，有态度，有专业的专题分析，并对后续对中国楼市和房地产经济，以及中国经济可能带来的影响，进行有依有据的研判和探讨。
和主流喧嚣肤浅的表面解读不一样的是，既然要聊，就要聊点有深度的，要看，就要看到本质层面。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
头条独家文章，抄袭搬运必究!
(如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻)
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
独家解读：超预期+多个首次的LPR调整，能否逆转当前房地产形势?
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为什么说这一次LPR调整，动静很大，意义不凡?
5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，本月贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。
独家解读：超预期+多个首次的LPR调整，能否逆转当前房地产形势?
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“超预期”和“多个首次”是本次LPR调整的关键词。
超预期，主要体现在两个方面：
第一，执行节点超预期。5月16日央行公告称，当日进行1000亿元MLF操作是“等量平价”。一般MLF不变，LPR大概率不变，但本月LPR还是进行了下调。
第二，下降幅度超预期。这是近2年多房贷利率下调3次中，幅度最大的一次，前2次分别是2020年4月的10个点和2022年1月的5个点。而今年短短的5个月时间，房贷利率已经下调了20个点了!
而多个首次，主要是以下几个方面：
1、自LPR政策执行以来，中长期利率调整幅度第一次达到15基点，单次最大幅度的调整;
2、前几天，央行还宣布了，将首套房贷利率的下限调低20BP，那么从现在开始，首套最低房贷利率的下限可以调整为4.4%-0.2%=4.25%，这个数值已经创下近7年新低。
而如此短周期内定向对房地产市场进行精准“降息”，这是第一次。
3、4.45%的中长期贷款利率，如果按照表面上的利率水平，已经首次达到历史最低位。
这个可以用银行大额存单4%的利率来反推对比，一目了然。
当然，客观来说4.25%的房贷利率并不是历史最低，但是和最低比，非常有意义：
2008年，金融危机后救市，除了4万亿放水计划外，房贷利率在基准上打7折，大概在4.16%的水平。
2015年，也就是上一轮房价大涨前夕，整体房贷利率水平在4.2%左右，上海最低出现过4%的利率水平。
利率调整，直接影响的就是房贷偿还数额情况，各路媒体已经有测算，大概就是：
30年等额本息方式，利率下调0.15%
50万的贷款，每月可减少月供支出约45元，未来30年内共减少利息支出约1.6万元。
100万的贷款，月还款额少了111元左右，总利息还是少了3.28万元。
200万，差不多就是月还款减少230元左右，总利息少6.5万元。
……再多的，以此推类，并不复杂，事情就是这么个事情，利率调整，一目了然，过度解读完全没有必要
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结合现实，看懂本质：关于本次LPR调整的几点深度分析
中长期利率定向下调的背景和原因，其实市场早已心知肚明，也很现实，那就是中国的房地产经济和楼市从2021年下半年以来，一直都保持了持续下行的势头，进入2022年，房企爆雷之势仍在继续，期房动辄停工，社零、PMI表现不佳，钱包不鼓更没底气，4月的特殊情况，只是把中国经济的压力和受到冲击的问题更快暴露出来罢了。
但是这一次LPR对中长期利率的调整，并不是简单的“救楼市”，而是有更多深层次的原因和国家对经济层面的诉求所在：
1、MLF不变，LPR下调，银行综合成本受到直接挤压。
LPR=MLF利率+银行综合成本，也就是国家引导银行从自己的利润里面向市场放水。
愿不愿意是一回事，听不听话那就是另一回事了，银行躺赚的好日子，说没就没了。
2、LPR以外，存款利率早已先行一步下调。
据悉近日市场利率定价自律机制召开会议，鼓励中小银行存款利率浮动上限下调10个基点(BP)左右;这一要8求应并非强制，但做出调整的银行或将对其宏观审慎评估(MPA)考核有利。
近日，建行、工行、中行、农行2年期、3年期普通定期存款利率上限普遍下调10个基点。
对中长期房贷定向降息是目的，但是降低中国经济环境中的资金成本，是更大的目的。
3、基于各地政府“头寸紧张”的现实对楼市调控的手段尽出，楼市依然低迷，房企风险出清持续的背景来看，这一次，中国房地产经济和楼市遇到的问题不简单。
重症需猛药的道理，不用多说，总不能见死不救，所以国家出手，也算是预期和意料之外，但是情理和道理之内的必然趋势。
就算没有LPR调整，有多少城市的地方银行已经多次调低了涉房贷款?
看问题要看到本质，现在的楼市是预期和信心的问题，国家层面的态度，过去两年，大家都看懂了，国家不表态，头铁敢动的有几个?
4、全球主要的经济体都进入了加息紧缩周期，对中国宽松会明显遏制，所以这一次定向降息，是要扶持长期的经济信心，谨慎的态度，依然明显。
中长期贷款对应的就是长期信心，不说买房，就是企业经营和扩大生产，如果信心和对未来的增长预期不足，那么是不会借中长期的贷款的。
不仅仅是楼市，不要局限房地产经济，这次对中长期的利率下调，也是向市场传递了一个更加清晰和明确的货币宽松信号。
5、短期不调整，是国家精细化管理，市场不要钱，银行不缺钱，金融机构都有钱，问题的关键是钱进不到市场里面，都在空转，这不是什么不能说的秘密。
2022年银行跨行拆借，票据空转，甚至搞结构性存款和同业周转来做业绩，不是不想放贷，而是放不出去。
要么就是风险太高，难以把控，终身追责制，屁股决定脑袋;
要么就是需求跟不上，企业收缩，行业不扩张，居民不买房，钱除了空转，能往哪里去?
窗口指导不能解决的问题，那就结构性调整，直接降低银行利润来源，倒逼银行在金融业务上降本增效，这是国家金融主管部门的直接指导思想体现。
6、降低存量房贷的利率不仅仅能减轻普通人的持有成本，还能更好地释放消费需求，这对于当下低迷的经济，有着重要的促进作用。
促消费，稳增长是全国疫情平稳后的重要经济目标。
不说什么宏观大词儿，2022年接下来如果继续延续一季度这样的情况，下半年的就业压力就不可能在经济承压的情况有良好的消化。
如果二季度经济依然不理想，在“LPR-20个基点”的房贷定价思路下，三季度或者四季度房贷利率还有进一步下调的可能。
房贷降低，变相释放了有房群体收入和手头货币的消费力，一个月少几百元的贷款，不就有消费空间了吗?别嫌少，基数上来，对于饱受疫情冲击和经济收缩压力的消费市场而言，绝对是救命甘露。
当然，在这里也倡议，有条件的朋友尽量多去实体店消费和就餐，特别是本地的，小本经营的各种店铺，而不要过于依赖外卖和电商。
善心再小，功德无量。
7、本次LPR调整，更重要的是国家向经济环境和市场释放货币金融大环境的宽松信号。
2022是稳增长的大年，基建和就业是重要的两个方向。
但是政府主导的大基建，新基建，最大的问题就是周期太长，结合就业市场的现实压力，如果房地产这个经济周期之母不发挥作用，那么就是远水不救近火的尴尬局面。
2022年就业压力如果得不到消化和解决，稳经济如何实现，5.5%的目标如何实现?
所以国家的态度很清晰，先救市场，让房地产继续发挥作用。这是急救，不是刺激。
这没有什么争议，但是和房价上涨，大水漫灌，没有任何的关系，更重要的，是针对市场，而不是行业，救市场，不救行业，该出清，该去杠杆，路线不变。
以上分析，不是大路货，值得大家仔细体会。大国做事，要懂得拉高维度去分析意图。
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走势预判：趋势之下，中国的楼市和房地产经济是否能迎来“迟到的春天”?
当然，本次LPR最直接的利好就是房贷，中国绝大多数的中长期贷款就是房贷，所以不可避免的，会让很多房地产和中介进行大肆宣传和热度炒作。
可以理解，久旱逢甘露。但是楼市成交会不会触底反弹，房价会不会就此开启新一轮上涨，房地产经济和开发商能不能支棱起来，个人有不同的看法和观点：
1、利好属实，但是具体的市场情况和后续效果，现在就下结论还为时过早。
事实上就算LRP没有调整，很多城市和地区的涉房贷款的利率，其实早已到了最近几年的低位水平，甚至更低，但是市场反馈并没有太积极。
基于现实，不要浮躁，事实如此。
2、民众对于未来经济的预期减弱，是不争的事实，不仅买房的人少了，4月份中国金融数据显示，提前还贷款数量比申请新贷款的数量还多，说明了什么问题?
大国博弈，国际冲突前景不明，疫情导致的信心不足，为了应对不确定性，很多人都开始提前还房贷降杠杆储蓄了。
美国围绕中国进行地缘围堵和针对，搞事情不停歇，缺乏一个安定稳定的经济环境。
3、越来越多的人看清了房地产行业的底牌，曾经光鲜亮丽的开发商都是债务驱动，烂尾楼违约和质量折损，对应的信用危机，不是说扭转就能扭转的。
在当下的市场里面，民营房企的期房，图纸房，在被烂尾楼伤害过的群体血泪控诉之下，买房群体心里不会打退堂鼓?
信心问题不解决，信任关系不建立，谈行业回暖，市场恢复，就是真真耍无赖。
这是不是良心话?不谈别人，但凡有人问我买房的任何问题，四个字不会少：“只买现房”!
4、从市场和居民的角度来看，“缺钱”是绕不开的现实情况。
三年疫情，经济结构调整，客观来说，很多人的收入和工作受到了史无前例的冲击和挑战，不谈什么预期和信心，就算贷款成本再低，也要看看手头上的钱能不能扛得住吧?
说房地产是夜壶没问题，但是现在的情况是什么?
夜壶是提起来了，尿没了。巧妇还难为无米之炊呢，手上真没钱，先考虑生存吧?
总的来说，从个人的角度来看，政策利好是一方面，至于2022年接下来楼市和行业是否能够回暖，还有一个关键的因素，或者说信号，那就是一线和新一线这样的城市，房价会不会出现拉行情的情况。
只要头部城市房价能稳住，那么本质还是利好刚需和改善，不用猜，这就是国家想要的结果。
但是不拉行情，又如何刺激市场和投机资金进场，为国接盘，提供财政收入呢?
或者，这才是真正值得各地政府和金融系统去思考的和面对的关键问题。
拉行情就是加杠杆，就是加大透支，和国家意志相悖，基于这个底层逻辑，什么触底反弹，什么新一轮暴涨启动，其实都是无稽之谈，别说“迟到的春天”了，能够恢复稳定，恢复循环，就难能可贵了!
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写在最后：
量体裁衣，量入为出，从真实需求出发
LPR中长期超预期向下调整，对于房贷和楼市而言，肯定是正面积极的利好信号，而且具有实际降成本意义。
各大媒体和关联群体宣传中，都少不了“月供降低”的相关笔墨。但是稍安勿躁，要看清本质：
1、降LPR，是鼓励楼市增量购买群体，而对于原本固定利率，公积金贷款的群体，没有任何影响。
这次LPR下降，最重要的受益者还是即将买房的刚需。
2、对于2022年以前买房，有较高房贷利率的群体而言，可能会进一步促进提前还款的动作，或者至少也会有重新贷款的刺激。
3、LPR是跟着经济走的，现在降，不代表未来不会涨，经济只要向好，利率就必然跟着往上，动辄拿“30能省多少”的说法说事，其实很有迷惑性，2022年是降下来了，2023年加上呢?
或者更加乐观一点，2022年下半年经济超预期恢复和爆发式增长，还没到2023年就加回去，这个时候热血上头买了房子，省了几个月小几百，意义有多大?
这个账，谁都会算，不用多说。
综上所述，有依有据，经得起推敲和审核，利好和现实的经济活动，特殊时期，非常阶段，一定要从需求出发，结合自身情况，保持理性，客观和冷静。
买房不是小事，特别是在当下经济环境，一定要充分评估债务承受能力，用最极限的情况，最坏的打算，去看待自己的杠杆风险水平。
大概就这样，文章最后，善意赘述一句：
君子不立危墙之下，出于需要，现房为王，不贪便宜，降低预期。
大道至简，不过如此。
上周末央行调低首套房房贷利率20bp，市场对于本周LPR的下调预期减弱，应该说今天5年期LPR的调降还是超出市场预期的。这一政策的目的非常明显，就是为了刺激信贷需求。
今年以来我们看到居民部门的中长期贷款持续疲弱，4月新增人民币贷款6454亿元，同比少增8246亿元，下滑幅度较大。这里面有疫情的短期冲击因素，更值得警惕的是，因为疫情使得企业和居民未来收入预期的不确定性增加，从而减少融资需求。下调LPR，是在货币政策的范围内最大程度刺激信贷需求的努力之举。
LPR下调会促进部分房地产市场的需求，但当下房地产市场的问题，同样受制于经济和收入预期，利率是助推器，不是发动机。就LPR超预期下调本身来说，会对市场具有一定提振作用，但并不构成强力的刺激。
站在当前时点，从中长期视角看，我最看好最上游的传统能源方向，需求具备一定刚性，同时供给侧受前期资本开支不足和实现双碳目标的影响严重受限，在新能源暂时面临系统经济性和技术突破瓶颈的时期，传统能源的价格周期性减弱，价格中枢抬升，给相关行业带来稳定的丰厚利润，逐步引发整体估值体系的切换。
其次，关注估值消化充分的医药生物板块和互联网板块，这两个行业都经历了政策的紧缩周期;长期看，在人口老龄化和数字经济大浪潮下，这两个行业都不断孕育新的投资机会，当下可做长期布局。
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